Samowola budowlana ma miejsce wtedy, gdy budynek został zbudowany bez pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia prac budowlanych. Taki stan rzeczy mógł skończyć się nakazem rozbiórki obiektu, a w skrajnych przypadkach nawet więzieniem. Tak, samowola budowlana jeszcze do dnia 19 września 2020 roku była przestępstwem – wykonywanie samowolnych robót budowlanych mogło podlegać karze nawet pozbawienia wolności do lat dwóch (art. 90 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym do 19 września 2020 roku).
Zawsze budowę można było zalegalizować, niemniej – była to procedura długotrwała, wiązała się z obowiązkiem przedstawienia szeregu ekspertyz (m.in. o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy – która to była sprawdzana przez organ nadzoru budowlanego kilkukrotnie w toku postępowania legalizacyjnego), a ponadto jej ukończenie wiązało się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej, która mogła wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Od 19 września 2020 roku, wraz z wejściem w życie dużej reformy Prawa budowlanego, reguły legalizowania samowoli budowlanych ulegną sporej zmianie – na korzyść budujących. W szczególności dotyczyć to będzie samowoli budowlanych, które istnieją od ponad 20 lat.
Nowe przepisy dotyczyć będą samowoli obejmujących budowę, odbudowę, rozbudowę oraz nadbudowę obiektu, która została zakończona ponad 20 lat temu. Legalizacja będzie mogła odbyć się albo na wniosek albo z urzędu i rozpocznie się wydaniem postanowienia, w którym zostanie nałożony obowiązek przedłożenia odpowiednich dokumentów legalizacyjnych. Mogą nimi być: 1) oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu; 3) ekspertyza sporządzona w celu oceny, czy obiekt (jego stan techniczny) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia oraz pozwala na użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym sposobem.
Jeżeli dokumentacja będzie kompletna, a ekspertyza będzie pozytywna, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o legalizacji, która będzie równoznaczna z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie terenu. Nie będzie więc na przykład konieczności sprawdzenia zgodności obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
Co w przypadku samowoli budowlanych młodszych niż 20-letnich? Tu również doszło do pewnych zmian, choć mniej rewolucyjnych. Przede wszystkim, teraz procedura ta będzie otwierana tylko i wyłącznie na wniosek inwestora, kontrola zgodności obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami techniczno-budowlanymi będzie odbywać się tylko raz (zamiast trzykrotnie), a poprzedzać ją będzie nie decyzja o rozbiórce obiektu, ale postanowienie o wstrzymaniu robót.
Damian M. Kłosowicz